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	龙湖区下蓬法庭妥善处理物业纠纷　推动和谐社区建设

	今年来，龙湖区下蓬法庭从推动和谐社区建设出发，针对辖区内多宗物业公司起诉业主拖欠物业管理费案件，坚持优先审理、调解为主原则，妥善进行调处，截止目前，除1件判决外，其他的均调解或调解后撤诉，取得了很好的社会效果。这次处理的案件，虽然争议标的金额不大，但纠纷的原因却多种多样，争议内容繁杂，既有开发商的遗留问题，也有业主对物业公司服务不满意，还有的是业主因邻居的侵权行为而归咎于物业公司进而拒交费用等等，如不及时化解，有可能引发局部矛盾激化情况，影响社会稳定。为此龙湖区下蓬法庭从促进社区和谐建设出发，着力开展了四个方面的工作：一是开辟审判绿色通道，努力缩短办案期限。对影响稳定的案件和纠纷优先立案，优先审理，尽量简易程序，使案件从立案到结案平均不到一个月。通过这类案件的处理，有效的带动其他尚未交付管理费的业主主动与物业公司协商解决各自存在的具体问题，达成和解，切实保障了物业公司及业主的合法权益。二是强化案件调解。龙湖区下蓬法庭充分运用各种调解方法，及时化解纠纷。立案前，启动诉前调解程序，组织双方进行沟通，促使双方理智对待，部分纠纷在原告起诉前得到了解决。对进入审判程序的案件，首先实行庭前调解，即法官亲临纠纷现场，挨家挨户做好纠纷双方的调解工作，促使业主在接到应诉材料后，主动向原告联系、沟通。其次是庭审调解，先让业主在法庭上“倒苦水”，再进行疏通调解。再次是判前释法，法庭不放过任何调解机会，即在判决前再次向被告进行相关法律、法规和政策教育，尽量促使案件成功调解结案。三是协助社区健全协调长效机制。物业管理费纠纷，往往是今年解决了原欠的，明年又有新欠的。下蓬法庭针对这种情况，从彻底化解纠纷出发，及时倡议、指导业主与物业公司之间建立协调长效机制，完善问题登记反馈、定期协商等制度。据该物业公司反映，实现这种制度后，欠费率明显下降。四是开展送法进社区，以案讲法等活动。积极做好和谐社会、和谐社区建设宣讲，在引导业主树立守法意识的同时认真研究产生纠纷的多重原因，建议物业公司加强内部管理，对员工进行职业道德培训，提高物业管理人员的素质，改变管理方式，增强服务意识，提高服务水平，全面提高业主及物业公司的法治观念，营造诚信友爱、安定有序的居住环境。